Manutenção Predial


FAQ/Dúvidas

≥ Caixas d\'água:

â—¦ Tampas de vedação não devem conter marcas de ferrugem estarem corroídas ou possuírem fissuras.

â—¦ Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas condições.

â—¦ Em limpezas semestrais, verifique se o cano do fundo está em bom estado.

 ≥ Casa de Barriletes:

â—¦ Observar se os barriletes estão bem vedados.

â—¦ Não deve haver sinais de gotejamento próximo aos registros.

≥ Lajes:

â—¦ É muito comum aparecerem problemas de impermeabilização.

â—¦ Atente para a formação constante poças (podem indicar problemas de escoamento e infiltrações), além de manchas, rachaduras e descolamento no revestimento na laje.

 ≥ Pára-raios:

â—¦ Deve ser constantemente observado. Verificar se os metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos isolador para o funcionamento correto.

â—¦ Ao longo da linha, ver se não há ruptura.

Obs.: Verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, por empresa especializada ou perito.

 ≥ Sala de máquinas do elevador:

â—¦ Não deve haver infiltrações, nem poças de óleo no chão.

 ≥ Portas corta-fogo:

â—¦ Devem fechar completamente.

â—¦ Não devem estar trancadas ou obstruídas, nem ter qualquer dispositivo que impeça seu fechamento.

≥ Extintores:

â—¦ Observar se não houve despressurização dos extintores (acionados acidentalmente ou por vandalismo). Se estiverem despressurizados, o manômetro indica. Neste caso, tem que ser recarregado.

Obs. Extintores de espuma química não devem ser recarregados; devem ser substituídos pelos de carga d\'água, conforme determinação do INMETRO.

O condomínio e a empresa de manutenção que recarregarem extintores de espuma química depois de 30/09/1999 estarão irregulares.

Obs. A cada cinco anos deverá ser efetuado o teste hidrostático, por uma empresa especializada.

≥ Mangueiras contra incêndio:

â—¦ Verificar se a mangueira dos hidrantes está enrolada corretamente.

â—¦ Para dobrar, os acoplamentos devem ficar para fora.

â—¦ Verificar se a mangueira está em bom estado, sem furos ou desgastes.

â—¦ A mangueira não deve ter água em seu interior, nem a caixa de hidrante. Isso ocasiona o apodrecimento do tecido da mangueira.

â—¦ O registro do barrilete do hidrômetro deve estar sempre aberto.

≥ Parte hidráulica:

â—¦ Em cada andar, observar as paredes e teto para ver se há infiltrações.

â—¦ Sinais de infiltrações: Bolhas, fissuras, queda da massa fina ou gesso, manchas escuras, parede molhada.

â—¦ Problemas na prumada (tubo de água que vai do térreo à caixa d\'água) podem ocorrer por oxidação nos canos. Podem afetar até a rede elétrica, se estiver próxima, com risco de danos e curto-circuito.

â—¦ São comuns as infiltrações pelos pontos de luz.

Podem ocorrer por falha na impermeabilização da laje do topo, ou por vazamentos do sistema hidráulico.

â—¦ Infiltrações ocasionais podem ocorrer em dias de chuva, mas não devem ser negligenciadas, pois podem indicar falha na impermeabilização.

1≥ Fissuras, trincas e rachaduras:

â—¦ Podem ser sintomas de problemas na edificação.

 ≥  Iluminação:

â—¦ Verificar se não há luzes desnecessariamente acesas durante o dia.

 ≥ Iluminação de emergência:

â—¦ Verificar a manutenção periódica das baterias, se não for movida por gerador.

 ≥ Parte elétrica:

â—¦ Atente para a contaminação de cabos. Se eles estiverem úmidos, ou com deformação, podem estar contaminados.Os cabos têm sua vida útil, e se a carga aumenta, vão se deteriorando.

Obs: Em prédios antigos, pode haver sobrecarga nas instalações elétricas, já que não foram projetadas para a ampla gama de equipamentos atuais, como computadores, fornos microondas, lava-louças e outros. Uma providência possível é trocar o sistema de fusíveis pelo de disjuntores.

 ≥ Elevadores não devem:

â—¦ Parar além de 5 cm do nível do andar.

â—¦ Dar trancos.

â—¦ Ter trepidações fortes ou parar entre os andares.

â—¦ Partir com a porta aberta.

â—¦ Ter fios desencapados no quadro de comando.

Elevadores devem:

â—¦ Ter placa com limite de peso e contato da conservadora devem estar visíveis.

≥ Playground:

â—¦ Os brinquedos devem estar bem firmes, tanto no chão como em suas partes.

â—¦ É bom conferir as normas da ABNT para playground, disponíveis nas sedes regionais da instituição.

≥ Piscinas:

â—¦ Controle semanal do ph (entre 7,0 e 7,4).

â—¦ Escovação das paredes e aspiração semanal.

â—¦ Se a limpeza é feita pelo sistema oligodinâmico (sem cloro), observar se os eletrodos não estão gastos.

â—¦ Água diariamente filtrada.

â—¦ Piscinas não devem ser esvaziadas, sob pena de sofrerem avarias como queda de azulejos e trincas.

≥ Lixeiras:

â—¦ Devem estar sempre bem fechadas.

â—¦ Também devem ser constantemente limpas para evitar o acúmulo de líquidos e resíduos orgânicos.

≥ Garagem:

â—¦ Manchas de umidade são freqüentes em tetos e paredes de garagem. Identificar a fonte antes que o problema se alastre.

â—¦ Pela proximidade com o solo, a garagem pode ser porta de entrada para cupins. Veja se há insetos, sinais de ninhos (buracos) e pó de madeira.

â—¦ Se houver tubulação aparente, observe se há manchas de gotejamento no solo, indicando vazamentos.

≥ Gás :

â—¦ Se o edifício tem abastecimento de recipientes fixos, observar o volume de gás disponível nos recipientes.

≥  MANUTENÇÕES OBRIGATÓRIAS

(SISTEMA NBR MANUTENÇÃO)

• INTERFONES 9.441/98

Mensal - Visual

Trimestral - com medições de funcionamento

Anual - Com limpeza

• EXTINTORES 12.962/84

12 meses - Recarga

5 anos - Teste hidrostático

• HIDRANTES 12.779/93

3 meses - quando em uso

12 meses - Teste hidrostático

• MANGUEIRAS 12.779/93

3 meses - quando em uso

12 meses - Teste hidrostático

• SEGURO 4591/64 art. 13

12 meses - Renovação

 • PORTAS CORTA FOGO 11.742/92

Obrigatório selo de identificação no terço superior da testeira, ao lado das dobradiças.

• PÁRA-RAIOS 5.419/93

12 meses - Inspeção Visual

5 anos - Inspeção Completa

• LIMPEZA DE CAIXA D´ÁGUA 10.770/90

12 meses - limpeza

3 meses - análise da água

• ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA 10.898/90

6 meses - blocos autônomos

6 meses - para central c/ grupo gerador

12 meses – central c/ acumuladores


Considerações: O conteúdo desta matéria tem como propósito levar o conhecimento e a orientação no tocante à boa administração de seu condomínio. Contudo, a Empresa não se responsabiliza por quaisquer decisões que possa ser tomada valendo-se apenas da matéria exposta e sem a consulta de um especialista naquilo em que o assunto e/ou decisão assim possa exigir.

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